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买房前先算这样一笔账

发布时间:2015-07-25  来源:赣州晒房网  
赣州晒房网导读】现在,街谈巷议的仍是股票,但话题难免也会出现漂移,比如说争论是否应该将股市资金撤出,用以购买房产等等。实际上,这正是一对夫妻近期所苦恼的事情。【我来说两句】

赣州晒房网讯 现在,街谈巷议的仍是股票,但话题难免也会出现漂移,比如说争论是否应该将股市资金撤出,用以购买房产等等。实际上,这正是一对夫妻近期所苦恼的事情。

我和他们交往了很长时间,应该说是很熟悉了。丈夫是市级某医院的牙科主治医生,妻子是一家新三板挂牌企业的销售主管。我曾去丈夫的医院里看过牙,也去过妻子的公司采访他们董事长。

那天的聚会上,不知为什么,他们突然谈论起换房来,而且据说换房的方式是将市郊次新房售出,然后再加上股票的本金及预期收益200万元,去买一套内环以内的学区房。

不过,我们这次聚会很不幸是在“股灾”之后。因此他们的股票资产已由6月初的135万元跌成7月中旬85万。这对夫妇对于置换学区房一直耿耿于怀,因为孩子眼看就要读小学了。妻子说,等股市赚到200万,然后办理离婚证,将所有房产转移到妻子名下。丈夫带着这150万元,去买一套内环以内总价不超过500万的学区房。丈夫对此颇有微词,他认为妻子过于计较。那天的聚会上他说,其实啊,直接将市郊房子卖掉,然后去正常置换更为划算。

向酒店服务人员要了纸笔,他正儿八经写出了计划。他说,我们换房的目的是为了小孩读书便利。现在女儿5岁半,假如7岁读小学,那么高中毕业就是18岁,恰好是13年后。同时,公积金贷款年限最多也是15年,不妨以15年作为一个收益计算的时间终点。丈夫认为,离婚买房就是方案一,置换购买就是方案二。他说,在房价不会大幅快速上涨的情况下,方案一其实是比较糟糕的。他高中时的数学成绩优秀,后来顺利考入上海第二军医大学,本硕连读后披上了白大褂。但没想到的是,他竟能够用这种方法来说服他复旦数学系毕业的妻子。

他解释道,假如按照第一个方案操作,离婚手续办妥,他本人重新购买价格500万元的内环学区房(房龄已30年),购房支付的税费等暂按3%计算,就是15万元,新房装修费用25万元,这40万元都从股票的200万当中支取,剩下的160万用于首付,恰好满足法定的3成首付比例。然后,个人公积金60万元用足,商业贷款280万元,贷款期限均为15年,商贷采用等额本金方式还款。那么按照公积金贷款利率3.5%和商业贷款基准利率5.4%计算的话,15年内需还款本息总计470万,其中利息130万元。首月还贷约3.3万,末月还贷约1.9万。

他继续说道,目前家庭月收入中,夫妻俩工资接近3万元(据说妻子收入是丈夫的2倍多),市郊房屋租金收入4000元,外环房租金约5000元,3.9万元刨去前期较高的月还款额后,月均5000余元生活开销,令生活品质有一定下降。但后期压力日渐减小。按照15年贷款期限来计算,那时候女儿已高中毕业,如将该学区房出售变现,2031年时该房房龄已达45年,属于真正的老房子了,合理预计房屋年均涨幅约3%,复利增值后500万变成了780万元。

15年内两人均未退休,工资收入假如不增不减,15年后合计3万*12*15=540万元;另两套房的年租金1.08万元按照每年3%升幅的“追加期初投资复利”加以计算,15年后两房租金总收入约为190万元。丈夫说,加上卖房收入780万,15年后家庭总收入约1510万元,扣除期间130万元房贷利息,剩余资产为1380万元。以上计算忽略所有生活开销。

丈夫接着为我们介绍他的第二套方案,也就是简单的置换买卖。卖出市郊房得250万元,假如保持方案一中同样的贷款总额与期限,只不过变为家庭公积金120万元+商贷220万元的话,由于利率发生了变化,利息总额减少至121万元。倒推可知,扣除首付款160万元后尚剩余90万元。此时股票(预期)市值仍假设为200万元,两者合计290万元全部用于固定收益投资,按照极为保守的8%年化收益来计算复利,15年后增值为920万元。再加上工资540万元以及单套房屋(5000元/月)的15年租金105万元,合计1565万元,扣除贷款利息后剩余1444万元。

他一边在纸上书写一边对大家说,最终都是拥有两套房子,后者不劳神费力,又没有降低生活品质。由于保持了整块资金的余裕,便有了固定收益投资的可能。而第一套方案每月支出巨大的还贷,生活过程中资金链紧张,最终的收益也并无差异。他还解释道,这样没有了股市及楼市巨大波动的风险,也增加了应付意外事件的空间。最关键的是没有离婚,不会为夫妻感情留下阴影。

作为旁观者,我也赞成他的第二套方案。未来15年的漫长期间,楼市的前景似乎比股市更难判断呢。

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