近年来，伴随着国内房地产市场的活跃态势，物业服务行业也得到迅猛发展。因物业引发的各类纠纷越来越多，涉物业纠纷案件类型也趋于复杂化，相关法律问题引发社会广泛关注。
案件情况
张三为崇义县甲小区业主，该小区业主委员会与乙物业公司签订有为期五年的物业服务合同。但自2020年乙物业公司入住小区以来，张三发现该小区存在门口未设置保安岗、未安排安保巡逻等问题，更有甚者，张三家人停放在小区内的电动车遭到人为损坏，向物业查询却因小区监控模糊未果。张三以该公司物业服务不到位为由在两年半的时间内无视乙物业公司的催缴通知，拒绝缴纳物业费。双方长时间未能就缴纳物业费事项协商一致，乙物业公司遂诉至法院。
法院审理
法院在审理过程中查明，甲小区业主委员会与乙物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对该小区业主张三具有约束力，张三应当向乙物业公司按合同缴纳物业费。但经核实，乙物业公司在提供物业服务期间确实存在安保管理不到位、物业服务质量有瑕疵等问题。
法院根据相关法规，结合案件实际情况酌定以酌减20%的物业费，判决张三向乙物业公司支付所欠物业费的80%。
被告张三对判决不服，提起上诉。赣州市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”
法官说法
业主拒绝缴纳物业费一直是物业纠纷中常见的争议点，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，小区业主委员会与物业公司依法订立的物业服务合同对小区业主具有普遍的约束力，作为小区的业主，应当按照合同相关约定履行缴纳物业费的义务。
当然，在物业公司提供的物业服务有瑕疵的情形下，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也为业主们依法维权提供了法律支撑。如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。
来源：崇义县人民法院
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