住宅区的物业管理权由谁行使？

住宅区的物业管理权由业主行使。业主一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主行使物业管理权一般通过业主大会及物业管理委员会而得以实现。 　　业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行（投票权按住宅房屋一房一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票，100平方米以下的非住宅房屋、有房地产权利证书的每证一票）。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。 　　业主大会有如下职权： 　　①选举、罢免物业管理委员会的组成人员； 　　②监督管委会的工作； 　　③听取和审查管委会的工作报告； 　　④决定住宅区（或其他物业）内关于业主利益的重大事项； 　　⑤修改业主公约； 　　⑥改变和撤销管委会不适当的决定； 　　⑦批准管委会章程。

查看1个回答>>发布于2015/06/27 04:47:08

物业管理收费纠纷应如何处理?

目前物业管理收费纠纷日益增多，纠纷焦点集中在业主或使用人认为有关服务费项目、标准、质量不合理、不合格，而物业管理公司认为业主或使用人不遵守物业管理公约，不按时交纳管理费，双方各执一词，莫衷一是。目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施： 　　①签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署； 　　②入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决； 　　③房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复； 　　④尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。 　　纠纷出现后，可以采取如下措施进行解决： 　　①业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决； 　　②不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定； 　　③物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。 　　违法后果： 　　（l）物业产权人、使用人不按合同规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴纳的，物业管理公司可向人民法院起诉，申请法院强制执行； 　　（2）物业管理公司有下列行为的，政府价格监督检查机关可依照国家有关规定予以处罚： 　　①越权定价，擅自提高收费标准的； 　　②擅自设立收费项目，乱收费用的； 　　③不按规定实行明码标价的； 　　④提供服务质价不符的； 　　⑤只收费不服务或多收费少服务的。

查看1个回答>>发布于2015/06/26 08:56:54

签订房屋保险合同应注意哪些问题?

房屋保险合同是指投保人与保险人就特定房屋保险而签订的由投保人交纳一定保费、由保险人承担保险责任的协议。房屋保险合同有保险单、保险凭证两种形式。 　　保险合同一般都是定式合同，即由保险公司统一制定内容、格式的合同，投保人可以选择不同的保险公司，一旦选定某一公司投保，则接受其全部条款，而不能自行约定，房屋保险合同也不例外，它一般包括如下内容： 　　①保险人、投保人的名称、姓名、法定代表人等； 　　②被保险房屋的地址，具体的市、区、街道、门牌号码等； 　　③被保险房屋及附属设备的实际价值（由投保人自行估算或按帐面价值计算）； 　　④保险金额（不得高于投保房屋及其附属设备的实际价值）； 　　⑤保险责任，即保险公司承担赔偿责任的范围； 　　⑥除外责任，即保险公司不承担赔偿责任的范围； 　　⑦理赔办法； 　　⑧保险合同有效期间的起止日期； 　　⑨保险费交付办法或保险储金交付、归还的办法。 　　投保人决定投保后，向有关保险公司提出申请，填写“投保单”。在这个过程中，投保人应认真审查保险合同的有关条款，尤其是除外责任的规定，保险公司有附加条款的，一定要把附加条款看清楚，概念模糊的应请保险公司作出书面解释。在核实后，再按照规定缴纳保险费，然后由保险公司发给保险单或保险凭证，保险合同即告成立并具有法律效力。合问有效期终止时，投保人可申请续保，也可就此终止。

查看1个回答>>发布于2015/06/25 09:07:33

房屋赠与应办理哪些手续?

依据我国法律规定，受赠的房屋，必须提交房屋所有权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房屋所有权变更登记手续，只有经变更登记手续的房屋赠与行为才是合法、有效的。 　　房屋赠与手续的办理程序如下： 　　（l）房屋赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与合同； 　　（2）受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，根据《契税暂行条例》规定交纳契税，领取契证； 　　（3）赠与人将房屋交付受赠人，房屋交付行为即赠与人将房屋交给受赠人实际占有、使用，并办理房屋产权转移登记手续。

查看1个回答>>发布于2015/06/24 10:18:49

参与物业管理工作要注意哪些问题?

1.管理费的标准收与支是物业管理公司经营中的两个最重要环节，除了启动基金，和维修基金之外，管理费应该是管理公司在管理中所收取的较大一笔日常费用。管理费覆盖范围较广，例如保安、卫生、绿化、道路、公共电力，水、电话及煤气等的支出，还有行政支出，包括文具、印刷、大厦设备的维修及保养费用，其中包括电梯、消防设施、供电系统、停车通风系统、给水及排水系统等。 　　关于物业管理费的收取标准目前国家尚无具体明文规定，大多数的物业管理公司都自订标准，如每平米几元钱，由每一业主按月向管理公司交付，到底该收多少管理费才算合理，这一直是物业管理工作中最令人感到困难的问题。 　　管理费是由业主交，管理公司是由业主聘请，所以管理费应该由管理公司和管理委员会协商来定。如定的收费标准过高就会出现大多数业主迟交费或不交费的情况。有的管理公司会采取停水、停电等手段来迫使业主按期交费，但结果却常是业主联合起来，责成管理委员会辞退管理公司。所以管理费的标准应该与服务质量挂起钩来，更应该由双方配合好，共同参与制定收费标准。 　　2.综合性服务物业管理公司除了收取启动基金，维修基金和管理费用外，还有一项大的收入，即综合性营业服务。这一块的服务收入潜力较大，如果服务项目多、服务质量好，对物业管理公司的生存与发展会起到重要的作用。物业管理公司可以在物业区内开展各种商业服务，如商店、餐饮、健身俱乐部、美容美发、电器修理等。物业管理公司在所管物业区内有排他的经营权，不允许其他商业机构进驻物业区内，除非与物业管理公司有合作关系，并得到物业管理委员会批准。 　　综合性商业服务可以使用住宅区内的公用设施。各类商业服务的启动资金主要来源于物业管理启动基金和维修基金的利息的一部分。综合性服务的目的主要是为业主提供更舒适便利的生活环境，综合性服务的收益也主要用于物业的各项管理上。综合性服务所使用的开办费经费应该建立帐目，所产生的收益，应先将使用启动基金和维修基金的部分还清。 　　综合性服务与物业管理的其他方面一样重要，有了良好的综合性服务，物业管理公司就有了润滑剂，管理公司的经营管理就会产生明显的经济效益。 　　3.管理公司与管委会联合会议管理公司与业主之间的关系既是聘方与被聘用方的关系，又是管理者与被管理者的关系，其中之间的关系较为复杂，难免不断在收费与服务方面出现各种问题和矛盾。如何解决这些问题，最好的办法是建立联合会议的制度。由管理公司和管委会每月或每季联合举行一次会议。在会上将物业管理中所出现的问题摆在桌面上讨论、解决，随时修正错误的东西，把一切隐患消除在萌芽状态中。

查看1个回答>>发布于2015/06/23 09:55:46

买房时如何当心被人“潜”？

楼市回暖不少置业者摩拳擦掌准备下手，但买房需理性，不可不注意以下几个暗藏玄机的“潜规则”。 NO.1 路灯原则 买房当心被人“潜”：5招教你如何“抱大腿” 所谓路灯原则，打一个比方，就是买房尽量选在夜晚街灯明亮的楼盘，地段永远是第一位。虽说市政道路照明基本全覆盖，但是一般来说灯光越明亮的地方交通越方便，四通八达哪都能去，即便是晚上11点也有公交车穿行。另外更重要的是，一般交通发达的地方，生活配套相对齐全，即便是现在不齐全，将来也会规划建好。 举例来说，比如新都心，新都心是近几年市政规划最好的一个新居住片区，新楼盘从无到有，市政配套一步步进行。重庆南路拓宽后给市民的生活带来极大的方便，今年年底地铁M3号线将从版图上穿行，黑龙江路至台柳路双山隧道揭“神秘面纱”。虽然商业配套紧缺但是一直还在努力，佳世客今年5.1开门纳客，麦凯乐也在紧张的筹建之中，不便只是暂时的。 NO.2 买房尽量“抱大腿” 买房当心被人“潜”：5招教你如何“抱大腿” 我们常说的“抱大腿”，是指借助其他人的优势来获得收益的行为，常带带有贬义的意味，但买房“抱大腿”则是说尽量选择大品牌开发商。 首先，大开发商的实力不容小觑，他们的产品多是经过检验的拳头产品，值得信赖。其次，大开发商一般都有自己的物业管理公司，后期管理一条龙服务，物业品质和服务质量也相对好一点，如果后期遇到问题更容易解决。一般品牌房企对小区的建设质量上要求比较严格，后期出质量问题的几率也要小一些。 NO.3 买成熟的社区 买房当心被人“潜”：5招教你如何“抱大腿” 虽然新楼盘一期二期开盘价较低_低开高走，往后越来越贵。但是一旦买了一期二期，除了生活配套不全外，我们也会在无形之中忍受不少麻烦。如果你买了一期的房子，意味着你至少2-3年住在施工现场，平日扬尘较大，周末还要忍受施工、装修的噪音。这都是一些“低开”需要付出的隐形“代价”。 NO.4 历史地域原则 买房当心被人“潜”：5招教你如何“抱大腿” 历史地域原则，主要是要了解一下楼盘所在位置的“前世今生”，比如说地块曾经是什么用途，周围是否有高压电线，是否曾经有过烂尾工程的情况，尽管这些潜在的东西不会成为妨碍楼盘开建的主要原因，但是确实也有置业者对此或多或少的在意。 比如某处楼盘定位高端，小区规划十分不错，可是你不知道的是，它可能靠近污水处理厂，夏天就可能会闻到道污水的臭味，这种情况买不买房就要考虑清楚。 NO.5 买二手房找中介要“擦亮眼” 买房当心被人“潜”：5招教你如何“抱大腿” 在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的，多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息，更多的购房机会。 另外，委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望，这样才能使中介公司对你产生足够的重视，所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是委托中介时一定要选择靠谱的中介，一般人都普遍认为品牌中介公司可以尽量保证服务质量，小型的中介公司容易擅自提高房屋总价，存在经纪人在中间赚取差价的问题。

查看1个回答>>发布于2015/06/23 12:23:09

住宅区的物业管理权由谁行使?

住宅区的物业管理权由业主行使。业主一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主行使物业管理权一般通过业主大会及物业管理委员会而得以实现。 　　业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50％以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主大会必须有持有半数以上投票权的业主出席才能举行（投票权按住宅房屋一房一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票，100平方米以下的非住宅房屋、有房地产权利证书的每证一票）。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。 　　业主大会有如下职权： 　　①选举、罢免物业管理委员会的组成人员； 　　②监督管委会的工作； 　　③听取和审查管委会的工作报告； 　　④决定住宅区（或其他物业）内关于业主利益的重大事项； 　　⑤修改业主公约； 　　⑥改变和撤销管委会不适当的决定； 　　⑦批准管委会章程。

查看1个回答>>发布于2015/06/19 09:10:38

商品房的销售面积如何确定？

很多买房者都有这样的经历，拿到新房的钥匙时发现房屋面积小于购房合同中写明的面积，接下来的就是漫长的追讨过程。至于结果，多半并不乐观。法律对商品房的销售面积是如何确定的呢？ 　　建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定，商品房的销售以建筑面积为面积计算单位，商品房按套或单元销售的，商品房的销售面积即为购买的套（单元）内的建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。套（单元）建筑面积又由三部分构成： 　　1、套（单元）内的使用面积。 　　2、套内墙体面积。 　　3、阳台建筑面积。 　　公用建筑面积由两部分组成： 　　1、是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 　　2、是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影的一半。据南京市房产管理局1999年3月21日发布《关于销售商品房面积报审制度的通知》，购房者在签合同时，现房的销售面积以开发商领取《房屋所有权证》上记载为准，《房屋所有权证》上记载的面积是由房产管理局于发证时测量得出的期房的销售面积，以房地产开发企业向市房屋产权监理处申办《南京市预售商品房登记备案证明》中记载的面积为依据，预售商品房竣工后，房地产开发企业应向市房屋产权监理处申请面积复核，交易当事人以复核后的面积办理商品房过户手续。

查看1个回答>>发布于2015/06/18 03:07:44

签订房屋保险合同应注意哪些问题?

　房屋保险合同是指投保人与保险人就特定房屋保险而签订的由投保人交纳一定保费、由保险人承担保险责任的协议。房屋保险合同有保险单、保险凭证两种形式。 　　保险合同一般都是定式合同，即由保险公司统一制定内容、格式的合同，投保人可以选择不同的保险公司，一旦选定某一公司投保，则接受其全部条款，而不能自行约定，房屋保险合同也不例外，它一般包括如下内容： 　　①保险人、投保人的名称、姓名、法定代表人等； 　　②被保险房屋的地址，具体的市、区、街道、门牌号码等； 　　③被保险房屋及附属设备的实际价值（由投保人自行估算或按帐面价值计算）； 　　④保险金额（不得高于投保房屋及其附属设备的实际价值）； 　　⑤保险责任，即保险公司承担赔偿责任的范围； 　　⑥除外责任，即保险公司不承担赔偿责任的范围； 　　⑦理赔办法； 　　⑧保险合同有效期间的起止日期； 　　⑨保险费交付办法或保险储金交付、归还的办法。

查看1个回答>>发布于2015/06/17 12:21:14

如何办理房屋抵押登记？

房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 　　办理登记时，抵押当事人应提交下列文件： 　　（l）主合同及抵押合同； 　　（2）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 　　（3）抵押登记申请书； 　　（4）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； 　　（5）以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同； 　　（6）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 　　（7）可以证明抵押房地产价值的材料；如有效的房地产评估报告； 　 （8）登记机关认为必要的其他文件。 　　登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证： 　　（l）以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》； 　　（2）以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

查看1个回答>>发布于2015/06/16 08:56:42