一直被冠以“敏感话题”的宅基地流转在近日成为房地产业又一焦点。广东已经进入试点，北京却对集体性质土地上的商品房开发高调叫停。
据了解，在此背后，是国家在农村宅基地等集体性质土地流转方面的政策进行低调试水。
北京：没有规范，即为违规
“下午要接受电视台采访，也是说这个话题。”中原地产华北区总经理李文杰昨天告诉记者。这个话题指的是“北京叫停‘小产权房’”。“其实‘小产权房’在北京为数并不多，不知道为什么全国都如此关注。”李文杰称。
有媒体报道，北京市国土房管局局长安家盛在25日全国土地日时表示，北京已下“死命令”，在全市房地产项目的范围内调查所谓的“小产权”房。对涉及非法开发“小产权”的开发商作停工停售处理。
所谓的“小产权房”就是利用农村集体土地、宅基地等开发商品房并上市流转。“这种做法在全国各地都有，表现方式不同，北京不能说没有，但是确实不多。这次只是高调叫停而已。”业内人士介绍。
“我们知道广东的宅基地流转试点，但北京情况不同。广东是有规范地将农民手中的宅基地住房送到市场交易，而北京是在没有规范的情况下由开发商违规利用了这些土地以谋利。对购房者而言也没有权益保障。”李文杰表示。
广东：首个试点有望启动
广东一边，有消息称，广东省国土资源厅向省政府上报的《关于加强农村宅基地管理的通知》有可能在近期通过审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，并拥有收益权。
深圳半球工作室尹香武介绍，广东农村宅基地转让出租、私下交易的做法已经比较普遍。“深圳目前已经允许宅基地产权所有者补足地价，将住房性质变更为商品房。”业内人士介绍。而根据报道，广州一些暗箱操作的方式是以宅基地鉴定书来确认宅基地住房买卖双方的交易完成，之前则签订“合资建房合同”。对这一说法，记者没有找到相关证实。但可以肯定的一点是，各种边缘地带的流转方式有望在政策明确后“转正”。
早在2005年，中国人民大学和美国农村发展研究所的一项针对17个省农村土地的调查即显示，我国农地流转市场已逐步形成，但受产权影响，操作并不规范。
以东莞为例，有资料显示，截至2006年10月，东莞宅基地上建起的农民公寓总建筑面积大约是2006年东莞住宅销售面积的1.5倍，此前东莞地区农民集资房私下交易已经比较普遍。“这种情况下，宅基地若可以自由上市流转，不仅可以从制度上确保交易安全和双方利益，又将在低端住房市场缓解供给压力。”市场人士称。明确了“输导而非堵截”的大原则，国家开始酝酿宅基地流转试点。
物权法有望
“盘活”宅基地
因为涉及土地权属问题，宅基地流转一直是我国最敏感的土地话题之一。按照我国《土地法》，宅基地是在农村范围内分配给村民，由村民建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。城镇居民一直被禁止购买宅基地使用权房产。
随着这一轮房地产市场化大潮和城市化进程的加快，处于城市周边地区的农村集体性质土地被一些开发商利用，变相发展为商品住房，或由村民直接出租、流转，以地下市场方式交易。
今年初，中央决策层在宅基地问题上有了日渐清晰的态度。两会七审物权法草案时，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的说法被“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”取代。温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。市场立刻敏感地感觉到，“盘活”一词有望为宅基地流转提供具体操作空间。
“宅基地房产的转让价格肯定比周边的商品房价格低，即便是补足地价款的方式也还是比商品房低。”尹香武介绍。而这也是购房人不惜权属不清，购买宅基地小产权房的重要原因。
专家认为，农村集体性质的土地参与商品房开发和交易的做法背后是房价高启引发的连锁反应之一。据李文杰介绍，北京这类“小产权房”主要集中在怀柔等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间。而目前五环内就到一万元的单价了，让人如何不对价格低了三成的“小产权房”动心。
但是，业内人士也称，宅基地政策调整对市场的影响需要依各地情况而定。“北京、深圳等地目前很多‘小产权房’、宅基地房都是别墅类建筑，与中低收入者改善自住的需求关系不大。只有一些中小城市的周边宅基地住房或农村公寓实现上市流转，才有可能助力中低价房源供给。
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