“限外令”出台一年之际，全球知名地产咨询公司却研究发现，境外投资机构显然对国内房地产业的投资更加轻车熟路，更多的境外投资者争相踏入中国房地产市场。 据高力国际7月4日发布的最新研究报告，仅2007年上半年外资在上海已成功收购10个投资项目，整体收购项目金额超过13亿美元。而2006年全年，外资在上海的整体收购金额仅为19亿美元。相比较而言，今年上半年的投资总额膨胀十分明显。而其中一个明显特点则是，外资在对直接开发浅尝辄止之后，再度转回整体收购成熟物业。 与此现象相配合的，是外资一贯的说辞，从去年陆续出台的相关政策来看，仅仅是对外资进入中国的一种规范，而并非限制，外资依旧看好中国房地产的未来发展。高力国际华东区董事总经理翁琳相信，上海房地产投资市场在2007年接下来的下半年中，仍将持续活跃。 新老外资角逐上海地产市场 据高力国际报告表明，今年上半年上海的10个外资投资地产项目中有4个住宅项目，收购总面积达25.34万平方米。包括摩根士丹利收购的永新城2栋公寓；印尼三林集团收购的20万平方米老西门项目；香港永新国际收购淡水湾花园63套公寓；一家荷兰基金收购虹口区富杰大厦。 具有典型意义的是，华尔街五大投行之一美林集团的房地产投资部门首次在上海悄然下单，成功收购位于人民广场商圈的港博大厦，成交价在7.5亿元人民币左右。此前，美林集团在近两年时间，只入股了北京银泰中心以及取得南京锋尚住宅项目约半数股权。 甚至在上海房地产市场上一向显得低调神秘的韩国基金，近期也开始进行整体收购成熟物业。业内人士指出，“以前进行大宗物业整体收购的往往是欧美大型投行，而亚洲基金基本上都只收购一些小的项目或项目部分股权。”这次出手的是韩国基金“未来资产”，其最近斥资11亿元人民币收购了位于上海市中心人民广场的华旭国际广场。这一20层的甲级写字楼建筑总面积29,145平方米，其中1至4层为裙楼商业用房。 由于可售型优越地段写字楼和高端住宅的稀缺，去年以来，成熟工业地产项目也开始受到机构投资者的青睐。 今年上半年，日本新熙地株式会社(New City Corp.)即收购了上海外高桥物流园区总面积26万平方米的两层仓库。在此推动下，今年上海工业园区平均租金上涨5.1%，达到3.28美元/平方米/月。 今年上半年被收购的还包括两个综合性项目：长荣集团收购证大·五道口广场和雅居乐收购金昌摩尔大厦。此外，据知情人士透露，摩根大通收购了徐家汇路258号项目50%股权。 就在6月下旬，两家在中国楼市上尚属新面孔的外资投资机构不约而同地宣布投资中国房地产的计划。美国对冲基金管理公司Aetos Capital与中国人寿宣布双方达成在中国房地产市场合作的协议。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元，希望在未来几年向中国投资10亿美元。 几乎同时，来自北欧的冰岛格里特利尔银行（Glitnir Bank hf）也正式下单，宣布与中地海外建设有限责任公司(CGCOC)签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段最大的住宅项目。 时间再推到6月初，英国房地产公司高富诺亚太区董事总经理陆智德放言，“将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅”，而就在4月，高富诺已在上海古北落下投资上海楼市第一单，成功收购酒店式公寓项目维也纳广场。 直接开发受限 整购盛行 继去年7月建设部等六部委的“限外令”及9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》后，今年5月23日出台的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》再次强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。 与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。在即将出台的最新版《外商投资产业指导目录》中，外商投资房地产将被纳入限制类投资名单。高档公寓、别墅等房地产投资项目则还可能被列为限制类投资领域。 虽然一些外资基金的负责人都向记者坦承，更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购暂时中止，且政策对完成审批程序设立了更长的时间，但显而易见的是，这种紧缩信号依然没有挡住投资者的热情。一系列的限外政策除了拉长外资用于收购物业的时间之外，似乎并没有影响到它们在上海和其他重点城市“砸钱”的热情。 为逃过审批以及避税，不少外资在收购内地房地产项目时越来越多地采取收购项目公司的模式。上述通知明确必须“严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）、并购或投资境内房地产企业、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。” 量联行投资部一位负责人认为，“商务部开始加大对外商房地产开发领域的控制，这就意味着外资直接参与房地产开发再次受到了限制，或将推动外资投行和基金们将目光更多地投向成熟物业的整体收购。” “虽然商务部及国家外汇管理局最新颁布的房地产投资相关政策，将会使投资交易的程序更加复杂并延长结案时间，但我们认为上海房地产投资市场在今年下半年将持续活跃，办公楼、住宅及综合项目仍将成为机构投资者们的主要目标。”高力国际华东区董事总经理翁琳称。 但上海高力物业顾问有限公司研究与咨询部高级经理陈汉辉同时表示，“近两年以来，由于收购合适的物业难度加大，投资回报率同时也在逐步降低，接下来收购整幢物业的投资回报率依然会持续下跌。”
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