近些年各大网络平台开通法拍房频道，让越来越多的人关注法拍房，不仅是房源数量持续增加，成交量和竞拍人数也在不断增加。
据晒房网小编统计，截止8月31日上午，阿里拍卖网页上显示，章贡区共有1892套法拍房，成交率在60%左右。
为什么这么多人选择法拍房？法拍房真的能买吗？
今天小编就和大家一起来聊一聊。
什么是法拍房？
司法拍卖是人民法院在案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产以清偿债权人债权的工作。
其中有部分强制拍卖、被法院查封、因为变现的需要，由法院公开拍卖的房产，简称法拍房。
一般情况下，有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：
1、商业贷款纠纷
2、民间借贷纠纷
3、司法没收（比如涉刑）
4、无主财产等
通常这些纠纷中，较多的法拍房来源于借贷关系、刑事案件等。
而这些借款，只要没有按照合同约定正常还款，而被债权人诉讼并申请执行的房产，这就是法拍房的来源之一。
刑事案件：比如贪污受贿、非法集资、诈骗等在案人员名下被罚没并公开拍卖的房产。
借贷关系：通常用房子作为抵押，在银行、借贷机构、民间的借款等等。
法拍房哪里能购买？
例如淘宝网的阿里拍卖，东京拍卖、公拍网、人民法院诉讼网、中拍平台等。
还有国内的一些银行，也会有相关的法拍消息，例如工商银行的融e购APP里的司法拍卖专区，有不少法拍房的消息。
赣州的法拍房究竟有多少？
据阿里拍卖的页面数据显示，整个赣州市，截止于2021年8月31日上午12点，法拍房共有7813套房源，包含已拍，未拍、流拍的法拍房等。
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其中，章贡区共有1892套法拍房，即将开始拍卖44套房源，已结束拍卖1434套房源（其中包含已拍房源及流拍房源），法院中止326套，撤回房源84套，正在进行拍卖4套房源。
成功拍卖的房源共有846套，成交率在60%左右，成交量还是不错的。
但章贡区大多数的法拍房来自于诉讼资产，涉刑资产仅有2套。
为何这么多人想买法拍房？
01
起始价较低，法拍房有较大的价格空间。
以阿里拍卖来说，法拍房中有评估价、起始拍卖价、加价幅度。而小编发现，赣州大多数法拍房的起拍价，都是评估价的基础上打7-8折左右。
如果流拍，第二次拍卖的起拍价，还将在第一次起拍价的基础上打8折。
甚至不少法拍房的起拍价是远低于市场价的。
此外，部分法拍房未经评估，由双方当事人协商定价。
例如：2021年7月底，由阿里平台看到一套位于红旗大道46号，儿童公园旁的一套房源，1元起拍，增价幅度6000元，市场均价6384元/㎡作左右。
这套房源各方面都不算优秀，但由于起拍价低，吸引了11人参与竞拍，共出价25次，最终以46.8万成交。
该套房源建筑面积约89㎡，成交单价5258元/㎡，相比于市场价低了1126元/㎡。
02
部分法拍房有自己的“特性”
例如“独栋类别墅”，随着限墅令的政策下，市面上一手独栋类别墅基本已经消失，想要买到“独栋类别墅”，除了二手房，法拍房也是路径之一。
03
部分不限购，部分还可以贷款
在法拍房中，部分房源明确表明了可以贷款或者是不受限购政策影响购买，这对部分人群来说，很有吸引力。
购买法拍房的风险有哪些？
1
法拍房是否存在设立了租约或居住权
租约：如果该房源被设立了租约，并且被执行人在该房源被拍卖之前，已将全部租金收回，租约长达10年、20年，这对竞买人来说损失是十分巨大的。
居住权：居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。
例如，当被执行人通过阿里拍卖将该房源拍卖给竞买人，居住权人依然享该房源的居住权，竞买人虽然拥有了这套房屋，但也不能取消居住权人的居住权。
如果没有设立居住权具体期限，居住权人可以永久居住直到死亡。
2
检查法拍房是否存在已被落户情况
如果被执行人在该房源被拍卖之前，已落户于该房源，并且在不把户口挪走的情况下，竞买人将无法落户，无法享受城市社保，小孩将无法上学，过户风险需竞买人自行承担。
3
法拍房综合考虑成本
除了购房款以外，办理产权证、过户、被执行人拖欠水电物业费，都需要由竞买人承担。
法院解除查封手续需要一定时间，相关权证原件会存在无法取得或存在担保物权的，办理产权登记前需要办理登报注销手续或者注销他项权证，办理登记时间较长。
4
腾房困难
部分法拍房可能会出现腾房困难的情况下，例如当被执行人无力还清债务或欠钱不还，名下的房产会被法院强制拍卖掉。
上述情况会存在腾房困难或腾房时间较久，法院没有明确表示是否会负责腾房。
例如：嘉福·尚江尊品（一期）就有一套腾房困难的法拍房，内容中有写到：上述住宅中现有被执行人及其家属居住，可能存在清房困难、房屋交付时间长等情况，有意向者请自行考虑，以免造成不必要的损失。
总结：
1、购买法拍房前，一定要实地看样，包括但不限于房屋结构、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等，拍卖成功后，有任何瑕疵或者质量问题，都需竞拍人自行承担。
2、竞拍压力大，综合考虑成本费用，多数法拍房在拍下之后，需10-15天内全款付清。
除此之外还有办理产权证、过户（含契税、增值税、个人所得税等）、被执行人拖欠水、电、物业费等相关费用，都需竞买人自行承担。
3、法拍房在拍卖之前，一定要了解是否存在租约或居住权，该房源是否已被落户，是否存在腾房困难等情况。
最后还是那句话，法拍房有风险，购买需谨慎！
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