2012楼市搏弈再现，赣州房价触底了吗？

前言：成交量上升、银行降息，近几个月以来，楼市发生的变化消费者是看在眼里，原本持观望态度的一些购房者开始蠢蠢欲动，市场中微妙的多空博弈情绪再次出现。楼盘销售人员及二手房中介公司又开始用“不买还会涨”的语句来刺激购房者的购买欲望。面对着这个局面，购房者到底该不该出手？现在已经是市场底部了吗？楼市是否真的已经回暖了？对于未来楼市的走向业内各方有着不同的看法。

重现2008年的一幕？历史在重演？ 2008年赣州有媒体曾经出过一篇文章《楼市观察：赣州楼市人气旺，是回暖还是抄底?》。该文通过2008年7、8月份赣州中心城区的外滩一号、盛世江南、锦绣星城、五龙•桂园、金鹏•怡和园、隐龙山庄、滨江爱丁堡、江湾帝等楼盘的销售情况引出思考。文章称新政已过百日之余，房价并没有呈现下跌趋势，反而依旧在缓慢上涨，赣州楼市经过持续几个月的冷淡观望，成交量也正在缓慢上升，这些现象似乎是在暗示市场正在回暖。文章还提出下半年房价是否仍要涨，购房抄底好时机是否已经出现等疑问。历史往往是如此惊人的相似，时间一跨进入了2012年，赣州楼市回暖论再起，下半年房价是否会上涨？楼市是否触底等业内讨论在市场中不绝于耳。

多部门强调：楼市调控政策依然不变

限购限贷政策并无实质性改变

为保楼市回暖，各地调控政策“微调”蠢蠢欲动。面对日益复杂的楼市多空搏弈，国家不得不向市场多次表达了楼市调控方向不变的意愿，在4月13日国务院一季度经济形势分析会议上，相关表述为“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。而2012年5月23日国务院常务会议在部署下一阶段经济工作时也提出，“稳定和严格实施市场调控政策”。

不知道是不是已经预先知道了金融政策将出台利好消息，6月5日，住建部在降息消息传出之前再次重申，坚持房市场调控政策不动摇！对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。目前限购限贷政策仍在大部分城市中实行，对于二套房、三套房房贷政策赣州并无放宽。

赣州保障房政策 2012年12月底赣州全市基本建成各类保障性住房力争达到5.3万套以上，全市各类保障性住房年内新开工4.7万套。保障房供应计划的有序进行对平衡楼市有着不可忽视的作用。

金融政策转向扭转楼市市场预期

鼓励首套房置业者，首套房贷回归基准利率

自2月份以来，国内许多二三线城市首套房贷利率陆续传出回调基准利率的消息。随后赣州部分商业银行的按揭信贷部门对首套房贷利率进行了回调，原本将首套房利率上浮的银行，已经调整到基准利率（7.05%）。而随着首套房贷利率回归基准，也意味着国家正式表明了对首套房购房者的支持态度。

央行再下调存准率0.5个百分点 存款准备金率下调。

央行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。继上一次存款准备金率下调时间2011年12月5日仅过了两个多月。此次下调后，大型金融机构的存款准备金率将降至20.5%，中小金融机构则降至17%。而针对这一措施，许多经济学家认为，存款准备金率下调意味着更多的宽松货币政策会陆续到来。

降息：三年半首次降息 利好楼市

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。值得关注的是，这一次降息的时间与上一次公布类似政策的时间已经过了三年半。有业内专家认为，降息使刚需受益、使房地产开发商受益，对楼市的影响肯定是利好。

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各地楼市回暖争论穷出不绝

社科院称房地产业限购政策不会放宽 2012日子难熬

就在国务院常务会议昨天强调“稳增长”之后，引发了楼市政策放宽的若干猜想。而之后中国社科院近期发布了2012年《房地产蓝皮书》。对2012年楼市的发展持谨慎态度。该蓝皮书预计2012年将是房地产行业最艰难的一年。蓝皮书判断：“2012年将是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年，行业的盈利可能进一步下降，中小房企倒闭破产的风险会增大。”蓝皮书还预计，今年房地产市场继续维持盘整态势，房地产交易量会相对略有萎缩，房价可能略有回落，但是大幅降价的可能性比较小。此外，今年政策对自住性需求的支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。在继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

千人购房盛况再现引楼市触底预期 5月以来，全国各地楼市成交普遍回暖，购房者担心房价会触底反弹，在压抑了近一年之后，全国多地出现了“千人购房”的盛况。杭州、深圳、上海、南京几个具有楼市风向标意义的城市最近一段时间的购房热情正持续升温，南京一项目700房源更是引来号称万人次的看房大队伍。业内有人公开预期楼市底部已经出现，供应量充足、房价合理，2012年将是购房最佳时机。

很多城市房价最低的时候已经过去了

上海易居房地产研究院副院长杨红旭：从最新公布的5月份商品房价格情况，环比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，上涨的城市有6个但涨幅都没有超过0.2%。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，上涨的城市有15个，涨幅都没有超过1.4%。3月份时没有一个城市上涨，但是4月份三个上涨，这个月是6个上涨，也就是说我们说上涨的城市的数量在进一步增加。整体上来看与环比的跌幅收窄是相匹配的。按照目前的态势，如果说政策是没有新的打压政策，那么这个市场成交的活跃度我认为还会继续延续下去，下半年的成交量可能会超过上半年，成交量持续反弹，价格总归会有跌幅由大变小甚至最后不跌了，然后是上涨了，转变都会在今年完成。现在其实很多城市房价最低的时候已经过去了，对于普通商品房，价格最低的时候应该在第一季度，可以说最好的时点已经过去了，但是现在买，我认为总体上还不晚。

“任大炮”认为中国房地产已经被抛弃

中国经济在整体下滑，所以中国要想稳的话，一定就是退，这个“稳”的概念的结果就是“退”。最近金融政策方面出台的一些变化主要还是针对整体宏观经济，而不是针对房地产，对于房地产整个产业，只能说是间接受惠。相反2012年将不会再出现如2009年那样的“楼市救市”，这一次房地产已经“被抛弃”，中央通过其他的方式推动经济增长，房地产行业只能从中间接受惠，楼市调控并未放松，对于未来的预期并不乐观。

本地声音

多理由：银行针对首次购房刚需群体出台的贷款优惠利率未来也许会进一步放宽，购房成本的减轻将促使刚需群体需求量进一步释放，与去年同期相比近期赣州有很多楼盘已经实质性降价。

在目前国内整体经济下行压力渐增的情况之下，预计未来中央不会出台进一步的楼市调控政策，目前的成交量水平有望继续维持，只要能保持稳定的成交量，房价进一步下跌的可能性就不大了，或者可以说房价已经进入了筑底阶段。以赣州近几年的经济发展速度及城市化进程速度来说，只要国内楼市稳定了，那么赣州楼市也能够保持住稳定的发展态势。

多地楼市成交量回升与目前国家的经济形势有关。今年以来央行两次下调了存款准备金率，向市场释放了一定的货币。在第二次下调存款准备金率时，市场已对楼市持较乐观的态度。除此之外，各地也出现一些微调政策，主要针对的是刚性需求，这对楼市成交量回升做出了一定的贡献。而现在又有了三年半中首次降息，要说这一系列的金融政策出台对楼市没有利好你信吗？

空理由：目前只能说楼市阶段性回暖，赣州楼市尚未完全回暖，未来还需要两到三个月的观察。现在开发商仍然面临着较大的库存压力，从目前库存量及未来新增量的情况来看，2012年行业处于历史库存高峰。市场出现明显供多于求的巨大压力，这时候要再说房价上涨很难让人信服。

现在购房政策并未改变，楼市出现报复性反弹的担忧应该基本上可以排除。目前的所谓楼市回暖反弹言论的依据一方面是房地产商通过促销以价换量带来的效应，一方面也有业内部分从业人员有意扩大楼市回暖制造回暖言论而出现的假象。

无论是央行的降息，房贷利率的优惠还是公积金贷款政策的调整，都是为了有利刚需购房出台的，而这些刚需购房所带来的正常成交量并不会带来房价的反弹。再说了，现在的限购政策并没有改变，未来也没有放松的迹象，只要这些前提没有发生改变那么普通商品房的成交量就很难出现大家担忧的井喷现象。

观察地产股走势判断行业预期

股市上房地产版块的走势一直表现很强劲,年初以来房地产行业指数上涨24.6%。然而，当银监会和央行同时否认房贷政策放松之后，房产股开始振荡走弱。从股市中各房企发布的一季度业绩报告来看，大部分房企的业绩一片飘绿，从经营收入方面来看房地产行业形势不容乐观。

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公积金住房贷政策的放松及银行利率的下调刺激了市场对未来预期向好的情绪。这让不少市民开始担心了，会不会和前两年一样，赣州楼市就此反弹让大家又失去一次抄底的机会呢？

勿轻言楼市触底

通过近几个月有关部门公布的网上备案数据来看，现在楼市成交量的回暖并不是价格上的回暖，是房地产商们通过降价促销带来的，后市并没有看上去那么暖。如果这个时候有不冷静的开发商提高价格那会让好不容易营造出来的市场氛围再次失去。下半年赣州待售房源是非常高的，高库存压力与资金压力依然严峻！楼市前景不能轻言乐观。消费者不要误判了形势，特别是投资投机者不要贸然出手，在目前失去了金融杠杆效应的情况下把自己压了进去。

刚需购房是机会

有涨就有跌，有跌就有涨，总体上来说房地产市场和其他市场一样，也会有波峰和波谷，而何时才是顶？何时才是真的底？城市化进程还在进行，特别是赣州这几年的发展有目共睹，对于刚性需求来说，可以根据自己的能力有选择的购买，毕竟从长期来看房产价格还是呈现上涨趋势的，把手头上的钞票换成房子还是具有一定的保值性的。

交通方便，购物方便等相关配套已经很成熟的房子了，虽说不能轻言房价底部，但下跌空间也确实是有限的，俗语说的：“该出手时就出手”，看准时机选套好房子！未来还是有机会的。

重点观注：赣州房地产杂志社今日将特别邀请赣州地产精英与业内媒体共论赣州楼市触底了吗？晒房网将进行报道。