物业税有什么功能？

首先，物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说，物业税是地方税收的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。 　　物业税有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前，政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。 　　其次，物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。 　　这把剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，就是一年一落的达摩克利斯之剑，如果政府要抑制投资，可能提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。 　　第三，开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革，意味着去除土地财政，改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税

查看1个回答>>发布于2015/04/13 10:45:53

搬家入住的流程以及搬家入住的注意事项的有哪些？

搬家是件喜庆大事,业主们在为收拾搬运物品而忙碌、为即将入住新家而雀跃的时候,也不要忘了关注一下搬家注意事项，不要漏掉某个要点，以免造成入住新家的不便。搬家入住有哪些要注意的地方，要办理的手续，要走的流程呢？ 搬家入住的流程 1、搬家前五天 清理家俱橱柜，喷洒杀虫剂，避免把蟑螂带到新居。将新居彻底清扫干净，在墙角和排水口喷洒杀虫剂。切记将家中电脑硬盘的重要数据做好备份，票据证件文书之类贵重物品最好提早收拾出来，放到办公室保险箱之类稳妥的地方，以免丢失。 2、搬家当天 (1)搬家公司到达后，和领头的人再次确认哪些东西需要搬运，搬到什么位置，什么楼层，核对搬运费用是否和以前约定的一致，避免搬到一半，工人坐地起价，而搬运费，也最好等所有东西到位后再支付。 (2)打包的时候，最好給所有东西一个编号，贴上，到时候会一目了然，所有柜子、箱子里面的物品都应该取出另外打包，不要让工人连着里面的东西一起搬。 (3)家具上的大块玻璃，必须卸下来，单独搬运，避免危险。如果新家地板不是耐磨的，最好先进行保护，不然搬运过程中难免在其上拖动物品，不要以为你告诫工人就会有效。 (4)在旧家的时候，先搬小件上车，到新家的时候，先搬大件下车，并且主人应该先到房间指明所有大件的摆放位置。 (5)把所有易碎物品集中放到一处，并且做好醒目标记，认真提醒工人，易碎物最后搬上车，到达新家后，最先搬下车，最好是直接让工人搬运到新家卫生间之类的空间(一般搬家很少有往卫生间搬的东西)。 3、搬家后的整理： (1)将地面、桌子、椅子、柜子等擦干净; (2)把一些日常必备的物品整理归位，保证正常的生活秩序; (3)先整理常用的物品，一些平时基本不用的东西可以放进储藏间以后再整理; (4)当家里物品基本就位，房间也打扫干净后，整理衣物、床铺、桌布等; (5)最后，房间里可以随心所欲摆放一些装饰物，美化您的新家。 搬家入住的注意事项 1、通知搬家公司来人评估 搬家前，您可以通知搬家公司来人评估，确定搬家日期。尽早准备各式包装材料。 2、清理家俱橱柜 清理家俱橱柜，喷洒杀虫剂，避免把蟑螂带到新居。将新居彻底清扫干净，在墙角和排水口喷洒杀虫剂。检查新居的马桶排水孔是否畅通，天花板和墙面是否漏水，是否还有需要补修的地方。 3、准备搬家时需要的物品 入宅搬家时需要准备的物品有： (1)米：用米桶，装八分满; (2)红包：放于米桶上面; (3)畚箕和新扫帚一对：上面需绑上红布条; (4)水：用水桶装三分满; (5)碗筷：双数较好，放在水桶中; (6)火炉。

查看1个回答>>发布于2015/04/11 08:56:14

房屋的使用率，具体指什么？

　 1．销售面积：就是你掏钱的面积数，曾一度被称为建筑面积，因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积，又包括分摊的面积，故建筑面积一词太笼统，渐被销售面积所取代。 　　2．套内使用面积：就是所谓的地毯面积，想像一下居室满铺地毯的情形，就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。 　　3．套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂，操作性也差，买房人不好估算这个面积。 　　4．套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。 　　5．套内建筑面积：即套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积的总和。

查看1个回答>>发布于2015/04/10 10:10:34

如何办理个人住房贷款手续？

一．申请借款人到建设银行经办机构或与建行签订“合作协议”的开发商处填写借款申请表，并提供以下材料：1. 本人户口本、身份证或其他有效居留证件；2. 职业和收入证明；3. 购房合同或意向书等有关证明材料；4. 建设银行经办机构要求提供的其他材料； 　　二．调查建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所（或公证处）对借款人提供的资料进行调查； 　　三．审批建设银行经办机构对借款人的申请进行审批。 　　四．借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。 　　五．办理抵押、担保、质押和保险等有关担保手续。 　　六．借款合同生效，资金划入开发商帐户。

查看1个回答>>发布于2015/04/09 10:15:14

银行贷款该如何偿还?

借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式，按月还贷款本金和利息。 如借款人采用计算机自动扣划方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订《借款合同》的同时，与贷款银行签订《个人住房贷款月均还款委托扣划协议》，并指定用于还款的建行储蓄卡（或信用卡）的卡号，保证每月在扣款日开始之前将不低于其月均还款额的款项存在其指定的扣款帐户内。如借款人逾期还款或存款不足月均还款额自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办行会计柜台办理还款。 借款人可提前偿还全部贷款本息，已计收的贷款利息不做调整。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之三。

查看1个回答>>发布于2015/04/08 10:00:43

什么是房产互换？

房产互换：是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价的方式相互交换住房的行为。 　　一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。 　　房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换； 　　房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。 　　按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产，企业、事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。 　 注意，这些房屋不能进行房产互换！ 　　房产权和使用权不清的房屋； 部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋； 　　属于违章建筑和危险建筑的房屋； 因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋； 　　已损坏的房屋，未按规定赔偿的； 　　未按规定缴纳房屋租金的； 私自转让或转借、转租的房屋以及其它违反房屋管理政策的房屋。

查看1个回答>>发布于2015/04/07 04:33:24

与发展商签预售合同应注意的几点是什么?

　国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。 　　您应当和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是，则其是否持有“授权委托书”。另外应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，确认所有内容。如果很多您所关心的内容合同里没有体现，就要与发展商签订补充协议或特别约定。 　　在预售契约中一定要明确约定违约责任，最好明确约定违约金，一般而言，现行违约金标准为每日万分之四。

查看1个回答>>发布于2015/04/04 06:26:05

提前还贷能退还保险费？

买房办理按揭后，不少人由于种种原因，可以提前偿还全部贷款。这时，您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。 　　在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 　　提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值－提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

查看1个回答>>发布于2015/04/03 04:15:31

房产买卖市场有几种？

一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 　　二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。

查看1个回答>>发布于2015/04/02 03:08:54

什么是契税？

契税，是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让；土地使用权转让包括出售、赠与、交换；房屋的买卖；房屋的赠与；房屋的交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。交纳契税也是购房者应尽的义务之一。 　　契税的计算仅从公式上看，计算契税税额很简单：应纳税额＝计税依据×税率。但对计税依据、税率的理解需要做适当说明。计税依据根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，包括： 1、国有土地使用权出让，土地使用权出售，房屋买卖为成交价格； 2、土地使用权赠与，房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3、土地使用权交换，房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理且无正当理由的由征收机关参照市场价格核定。至于契税的税率，自建国以来已经几经变迁。目前执行的是 1997 年颁布的新的《中华人民共和国契税暂行条例》。税额自 1997年 10月 1日起已调整为 3％～5％。各省、自治区、直辖市可以根据本地的情况自行略有浮动。

查看1个回答>>发布于2015/04/01 04:10:55