从哪些方面认定房屋租赁合同是否有效？

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。 　　（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 　　（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 　　（三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 　　（四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。

查看1个回答>>发布于2015/05/21 10:43:56

《认购书》一般包括哪些内容？

《认购书》的内容包括： 　①房号及户型。 　　②房屋的建筑面积。 　　③房屋的价款及计算方式。 　　④签订正式购房的日期。 　　⑤在一方不履行的处理问题。 　　⑥开发商的预售许可证号。 　　⑦当事人双方基本情况。 　　参考法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、 第一百一十五条　《合同法》第一百一十五条

查看1个回答>>发布于2015/05/20 09:20:38

购房时可能会遇到哪些法律风险？

（1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。 　　（2）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。 　　（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。 　　（4）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。 　　（5）房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

查看1个回答>>发布于2015/05/19 09:00:19

哪些商品房不能买？

一是在集体所有土地上兴建的房屋不能买。因为房地产开发企业只有取得了国有土地使用权才可以按规定开发、经营土地或商品房。 　　二是非房地产开发企业建设、销售的房屋不要买。 　　三是房屋产权不清楚的房屋不能买。 　　总之，消费者要想买到合法的商品房，一定要买有外销许可证和内销许可证的商品房，这样才能取得合法产权。

查看1个回答>>发布于2015/05/18 02:58:11

开发商延期交房怎么办？

一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住时间早为促销手段，引起购房者的兴趣。 那么购房者一定要注意开发商是否能够在约定的期限内交房，购房者可通过签订购房合同时 进行约定，如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿 损失。 　　比如在合同中可以这样约定：1）开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付 给购房者；2）如果开发商不能按期交房，那么购房者应给开发商一个宽限期，允许开发商 在该宽限期内交房。但开发商尖承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定 的交房期限到实际交付日期所发一的利息计算；3）如果开发商在宽限期限过后，仍不能交 房的，那么购房者可有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。 　　根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，那么另一方当事人有权解 除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说购房者并不能马上解除合同。但是按照 上述在合同中对于开发商略微迟延履行合同，对购房者来说并不会造成很大的伤害，购房者 只是略微推迟入住时间而已，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，购房者有权解 除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。

查看1个回答>>发布于2015/05/17 11:12:16

什么是组合贷款？

组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和， 即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。

查看1个回答>>发布于2015/05/17 11:10:08

整体衣柜的选购知识 整体衣柜如何挑选？

对于现在的家庭而言，衣柜恐怕已经上升为和床、沙发一样基础、重要的家具，特别是对于女性而言，衣柜就像充满魔法的箱子，藏着自己变美的秘密。挑选一款质量好、适合自己的家居风格又好看的衣柜，成为很多都市人的诉求，今天小编就为大家总结了一下衣柜选购的要点。... 我们提出了选购衣柜的几点参考建议： 　　1、首先看衣柜的选材。专业厂家选用的都是符合国家检测标准的环保板材，而有些厂家选用的则是一些无检测报告，对人体健康构成潜在威胁的劣质板材。所以，买衣柜首先应该看商家有没有国家权威检测部门的板材检测报告和相关检测证书。 　　2、看板材贴面。有些衣柜，表面看还不错，然而，用指甲轻轻一划，就能划出明显的划痕。这些衣柜选用的是市场上低价衣柜经常使用的表面贴保丽纸、华丽纸板材，耐磨性较差。专业厂家使用的一般是浸漆厚度较厚且经高温高压处理的环 保三聚氰胺贴面板，表面强度高，耐磨耐划伤。 　　3、看板材封边。专业厂家采用精密裁板锯切割板材，板材四周无崩边。四周封边后，有效防止空气中的水份侵入板材内部。有些厂家无专业设备，切割粗糙，四周有明显崩边现象。有的甚至偷工减料，只做板材前面的一边封边。无封边面易吸收空气中的水份，引起板材膨胀，导致衣柜变形，影响使用寿命。 　　4、看背板结构。专业厂家采用厚度5mm 或更厚的背板，三聚氰胺贴面，采用嵌槽式反革搭接结构，防止背板直接与墙面接触面吸收墙面上的水分。有些品牌，背板厚度薄，采用钉接式背板连接，背板与墙体直接接触，墙面上的水份湿气很容易被板材吸收，容易受潮、发霉、变形，使柜体失去密封性。 　　5、看五金配件。专业厂家采用名厂配件，质量保证。配件很多时候都隐藏起 来，消费者很难识别，要仔细去推拉感觉。配件是衣柜、书柜及推拉门的一个重要 元素，是确保家居产品使用舒适度、耐用度的重要指标。 　　6、看厂家防伪标志及服务。专业厂家在衣柜封边条、柜门型材、滑轮，甚至板材贴面上，都有明显厂家防伪标识，质量、维护都有保证，消费者可放心使用。

查看1个回答>>发布于2015/05/15 07:46:38

怎么选择装修壁纸 夏季贴壁纸需注意什么？

　家居装修中常会碰到乳胶漆干得慢、在潮热天气中会发霉变味的现象。对此，装修公司常用的方法是开空调抽湿，抽走空气中水分;家具柜门不关闭，保持通风。装修后，还会遇到各种气味散不出去的问题，影响人们的健康。装修公司的建议是，装修后多摆绿色植物，或者在房间内放两三个柠檬或者橘子、香蕉，均可达到快速去味的效果。 　　夏季贴壁纸雨天不刷漆 　　对于木制品，无论是刷清漆还做混油时，都切记不要在下雨天时刷。雨天请施工队先干点别的活，甚至暂时停工两天，也别在下雨天时做油漆活儿。 装修壁纸 　　注意事项虽多，但是只要让专业的贴墙纸师傅上门施工，你就只需选好墙纸坐等完工吧。 　　夏季贴壁纸墙纸、涂料应自然阴干 　　涂料纸是常用的饰墙材料。春季因为空气潮湿，为了让墙壁尽快干而大开门窗通风透气。夏季则不同，因为干燥，所以墙纸在铺贴前一般要放在水中浸透，然后再刷胶铺贴。如果这时大开门窗，让刚铺贴好的壁纸吹“穿堂风”，墙纸会因为迅速失水而发生收缩变形现象。 怎么选择装修壁纸？ 　　1、取一块回家试一试 　　卖壁纸的专卖店里，都有一摞摞的样本册供客户翻阅挑选，凡是有过挑选壁纸经历的人都有同样的感受：选中了几款，将它们的脑海中与自家居室联系时，却难以想象出整体效果。正如其它许多装饰材料的选择一样，壁纸在样本上不会看清效果，在样本册中，其颜色、图案也许很漂亮，但当把它们贴在整间居室中的墙面时，也许会发现它的图案色彩过于强烈，使屋子产生压迫感。也很可能因为保守，选择的壁纸装饰效果并不明显。 　　2、选择壁纸色彩有讲究 　　壁纸的颜色和图案直接影响房间的空间气氛，也可以影响人的情绪，对人的情绪有激活作用，壁纸的颜色分为冷色和暖色，暖色以红黄、橘黄为主，冷色以蓝、绿、灰为主。壁纸的色调如果能与家具、窗帘、地毯、灯光相配衬，屋室环境则会显得和谐统一。由于卧房、客厅、饭厅各自的用途不一样，最好选择不同的墙纸，以达到与家具和谐的效果。如：暗色及明愉的颜色适用在餐厅和客厅;冷色及亮度较低的颜色适宜用在卧室及书房;面积小或光线暗的房间，宜选择图案较小的壁纸等。 　　3、竖条纹状图案增加居室高度 　　长条状的花纹壁纸具有恒久性、古典性、现代性与传统性等各种特性，是最成功的选择之一。长条状的设计可以把颜色用最有效的方式散布在整个墙面上，而且简单高雅，非常容易与其他图案相互搭配。这一类图纹的设计很多，长宽大小兼有，因此你必须选适合自己房间尺寸的图案。这一点是相当重要的。稍宽型的长条花纹适合用在流畅的大空间中，而较窄的图纹用在小房间里比较妥当。 　　由于长条纹的花纹设计有将视线向上引导的效果，因此会对房间的高度产生错觉，非常适合用在较矮的房间。如果你的房间原本就显得很高挑，那么选择宽度较大的长条图案会很不错，因此它可以将视线向左右延伸。 　　4、大花朵图案降低居室拘束感 　　在壁纸展示厅中，鲜艳炫目的图案与花朵最抢眼，有些花朵图案逼真、色彩浓烈，远观真有呼之欲出的感觉，据介绍，这种壁纸可以降低房间的拘束感，适合格局较为平淡无奇的房间。由于这种图案大多较为夸张，所以一般应搭配欧式古典家具。喜欢现代简洁家具的人们最好不要选用这种壁纸。 　　5、细小规律的图案增添居室秩序感 　　有规律的小图案壁纸可以为居室提供一个夸张又不会太平淡的北景，你喜爱的家具在这个背景前充分显露其特色。如果你还是第一次挑选壁纸，选择这种壁纸最安全。

查看1个回答>>发布于2015/05/14 12:15:54

如何选择二手房做婚房？

降息、降准、不动产登记……在楼市政策的刺激下,购房者在二手房市场的购买热情正在加速释放。如今,二手房不仅吸引着改善置业者,现房、免装修、配套城市等特点也成为了80后、90后婚房的好选择。同时,五月份是历年来二手婚房置业的好时机。以下,本报记者为您盘点在二手婚房置业中的选房小妙招,希望您早日选得心仪婚房。 置业妙招: 一选:上班交通是否便利 对于刚刚进入职场的新人们,工作当然是重中之重的事情了。那么就要尽量选择距离两人工作单位较近的区域或者选择临近轻轨和公交线路较发达区域的二手房,这样也会降低交通成本,节约上班时间。对于自驾车族,为了保险起见,买房之前更应事先考察道路交通状况,也好做到心中有数。 二看:社区商业氛围是否成熟 时下,年轻人早已不再拘泥于父辈的传统生活方式,自己做饭的也少之又少。因此,周边商业氛围成熟与否十分必要,最好是周边商店林立,超市、菜场、面包店、餐馆等一应俱全,公园、银行、医院等齐备的成熟地段,这样居住起来也会方便些。 三挑:房屋软硬件仔细挑选 二手房根据其建成年代不同,房屋品质、室内布局也不尽相同。上世纪80年代的二手房普遍户型面积较小,通风采光有其一定局限性;90年代以后建成的房屋户型逐渐合理化,厅的布局、房间的布局更加人性化。不过,二手房难免会存在管线老化、走线不合理、墙皮脱落等现象,因此,购房者在买房时要仔细挑选。 四注意:别依赖熟悉环境 有些外地人以前在高新区上大学,毕业时也想在熟悉的环境安个家,所以将房子买在大学附近一带。然而,上班地点却离得十分远,不要说挤公交车,就连骑电动车也是相当麻烦的。所以,要避免因经济压力或购房心切等,导致对房产地段的要求不是很明确,要避免“先有一套房住下再说”的购房心理。 五比价:看总价更要看单价 二手房卖房标价往往标的是房屋的总价,而不像一手房那样标明单价,因此,某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低,但如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等,会发现它的单价并不比相应地区的一手房低。在购买二手房时,购房者要注意计算单价,并与周边的新房价格做比较。

查看1个回答>>发布于2015/05/12 08:48:22

什么是住房补贴？

住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。 即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

查看1个回答>>发布于2015/05/11 02:34:12