关键词 二手房产交易 民事 居间合同 二手房买卖 违约 跳单
近几年赣州二手房市场发展迅速，在行业发展的过程中跳单、毁单等纠纷却另许多房地产中介公司感到头疼不已。
我们知道最近赣州便有多起由于“跳单”而引起中介与中介的纠纷、客户与中介的纠纷的事件发生。但其实这种现象是国内二手房市场中的一个行业普遍现象，针对于此，日前最高人民法院推出指导案例1号：上海某物业顾问有限公司诉某客户桃先生（音），该案例为法院裁判该类案件有了新释义。
相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
关键释义：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
案件回放：
原告上海某物业顾问有限公司（简称**地产）诉称：被告桃某某（音，以下称桃先生）利用公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令桃先生按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告桃先生辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某**地产公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。桃先生并没有利用**地产公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
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法院经审理查明：
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带桃先生看了该房屋；
11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带桃先生之妻曹某某看了该房屋；
11月27日，**地产公司带桃先生看了该房屋，并于同日与其签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，桃先生在验看过该房地产后六个月内，桃先生或其委托人、代理人、代表人、承办人等与其有关联的人，利用**地产公司提供的信息、机会等条件但未通过**地产公司而与第三方达成买卖交易的，桃先生应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向**地产公司支付违约金。
当时**地产公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。
11月30日，在某房地产顾问公司居间下，桃先生与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，桃先生向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
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裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告桃先生应于判决生效之日起十日内向原告**地产公司支付违约金1.38万元。
宣判后，桃先生提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：
一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；
二、**地产公司要求桃先生支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
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裁判理由
法院生效裁判认为：**地产公司与桃先生签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，桃先生及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，并没有利用**地产公司的信息、机会，故不构成违约，对**地产公司的诉讼请求不予支持。
我们发现，赣州大多数二手房中介公司为了防止客户跳单，都要求客户签《看房确认书》或《房屋求购确认书》。通过本案我们提醒二手房从业者，要规避跳单风险不仅要在表面程序上做好工作，更要为客户服务好，在价格等方面为客户争取到更大利益，以优质服务取得客户信任并获得尊重才是最好的跳单风险防范手段。
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